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东方证劵首席经济学家邵宇:房地产行业必然要经历转型阵痛,晚痛不如早痛

2022-08-14 12:58

本文来源:时代周报 作者:胡天祥

8 月 9 日,东方证券总裁助理、首席经济学家邵宇在 2022 博鳌房地产论坛,接受了时代周报等多家媒体采访。

在主题演讲中,邵宇提出,高杠杆、高周转的房地产时代结束了,但行业没有问题,因为城镇化还有最后的窗口机会。

在邵宇看来,有三点是确定的:第一是区域间分化;第二是资本分化;第三是融资分化。

" 当时我们也提过,能不能做国家级的住房银行。" 邵宇称,如果自己是住房基金的操盘手,肯定会密切关注目前的烂尾楼现象,等待时机出手获得此类资产,为未来城镇化铺路架桥。

房地产转型晚痛不如早痛

时代周报:你在论坛中提到,目前我们面临的困境在于房产是抛物线往下,产业跟科技是缓慢上升的,我们被卡在交叉点这里了。那该如何破局呢?

邵宇:其实这个东西积重难返。如果要破局,肯定是要把大家投入到房产上的配置资金,包括银行的信贷,转投到科技和产业上面。这个东西现在也在做,但成功案例比较有限。

所以,这个过程急不来,因为科技跟产业都是长期的。那么,对于房地产行业而言,转型阵痛必然要经历。我觉得晚痛不如早痛,而且一定要这样做。

图源:图虫创意

时代周报:之前有许多专家提出房地产周期论,这一次房地产市场还符合周期论的规律吗?

邵宇:其实所谓的房地产周期是由城市化周期带起来的,城市化周期也是个抛物线,先快冲,慢慢就拉平了。城市化率突破 70% 以后,这条线基本上就平了,现在基本上就是在这个阶段了(65%)。

所以,现在再用小周期、大周期,可能蛮难解释。因为速度慢下来了,趋势已经发生了拐点,房企必须适应这样的重大变化。

成立住房银行的可行性在增加

时代周报:你之前有建议说成立国家级的住房银行,这个住房银行是什么样的,如何去运作,主要作用是什么?

邵宇:类似美国的 " 两房 ",即房利美与房地美,是带有政府性质的、两个联邦住房贷款抵押融资公司。国家提供信贷,为中低收入人群提供相应的住宅支持,提供金融给开发商开发。实际上,就是政策性银行,类似国家开发银行,只不过是专门做住房金融的。

时代周报:什么时候提出来的?

邵宇:一直有类似的方案。结合目前房地产市场面临的困境,我们觉得这个方案的可行性在增加。

时代周报:住房银行能防烂尾?

邵宇:完全可以关联起来。把烂尾楼收过来,做成项目卖给年轻人,无非就是谁来提供金融的支持。

当然,还有个前提是价格。假设你觉得开发商的烂尾楼要 10 亿元,但我只能出 1 亿元,那就谈或者说磨,磨到最后拿下来。如果计算过后,每平方米 1 万元可以卖得掉的话,生意就平了,因为建仓成本便宜。所以,还是要考虑商业可行性,以及什么时候能够促成。

因为资金来自于国家资金或者央行资金,肯定是最便宜的。但问题在于相关机构还得等待良好的时机、甄别资产,把这些东西提供给相应的未来需要的人群。

时代周报:这个建议有关部门已经反馈了吗?

邵宇:其实方案都有现成的,而且方案做完了还真不一定用到,因为可能已经提前化解掉了目前的困境。我的意思是这个方案还是得有,这是一个底线 Plan B,有了用不上没关系,最终还是需要市场化的解决方案。

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